Gerichtsentscheide hatten festgehalten, dass die Immobilienpreise im Kanton Zürich seit 2009 gestiegen sind und die Vermögenssteuerwerte für Liegenschaften nicht mehr bundesrechtskonform waren. In zahlreichen Fällen lagen diese unter der rechtlich zulässigen Bandbreite, wodurch die rechtsgleiche Behandlung der Steuerpflichtigen nicht mehr gewährleistet war.
Der Regierungsrat beschloss deshalb 2024 eine Neubewertung der Liegenschaften mit einer durchschnittlichen Erhöhung der Eigenmietwerte um rund 10 Prozent und der Vermögenssteuerwerte um rund 50 Prozent.
Weisung gerichtlich überprüfbar?
Der HEV Kanton Zürich setzte sich von Beginn weg für eine differenzierte Neubewertung ein und wollte verhindern, dass Eigentümerinnen und Eigentümer individuell Einsprache erheben müssen. Trotz punktueller Anpassungen durch den Regierungsrat focht der Verband die Weisung vor dem Verwaltungsgericht an.
Ziel der Beschwerde war es, eine schematische Neubewertung aller Liegenschaften zu verhindern und gleichzeitig zu vermeiden, dass jeder Eigentümer einzeln Einsprache erheben muss. Im Zentrum des Verfahrens stand jedoch die Frage, ob die Weisung überhaupt angefochten werden kann.
Das Verwaltungsgericht trat im Juni 2025 nicht auf die Beschwerde ein und qualifizierte die Weisung als Verwaltungsverordnung mit Aussenwirkung. Der Entscheid erging in Fünfer- und nicht wie üblich in Dreierbesetzung und enthielt eine abweichende Minderheitsmeinung. Die Beschwerdeführer zogen den Entscheid deshalb ans Bundesgericht weiter.
Bundesgericht hält an Rechtsprechung fest
Dieses bestätigte mit Urteil vom 16. Dezember 2025 seine bisherige Praxis und trat auf die Beschwerde nicht ein. Die Weisung ist per 1. Januar 2026 in Kraft getreten.
"Wir haben den Rechtsweg mit der nötigen Sorgfalt und Verantwortung ausgeschöpft", hält Hans Egloff, Präsident des HEV Kanton Zürich, fest. "Auch wenn das Bundesgericht an seiner Praxis festhält, war es richtig, diese für die Eigentümerinnen und Eigentümer zentrale Frage höchstrichterlich klären zu lassen."
Veränderte Ausgangslage
Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 zur Abschaffung des Eigenmietwerts hat sich die Ausgangslage teilweise verändert. Der Regierungsrat verzichtete deshalb auf eine Erhöhung der Eigenmietwerte. Bei den Vermögenssteuerwerten bleibt eine Anpassung hingegen erforderlich; diese müssen 70 bis 100 Prozent des Verkehrswerts betragen.
Unterstützung für Eigentümer
Ab der Steuerperiode 2026 nehmen die Gemeinden die Neubewertung vor. Die Verfügungen werden Anfang 2027 erwartet. "Gerade in dieser Phase ist es wichtig, die Bewertungen fachlich zu überprüfen“, sagt Albert Leiser, Direktor des HEV Kanton Zürich. „Unsere Schätzungsabteilung unterstützt Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer mit fundierten Verkehrswertbeurteilungen und begleitet sie bei allfälligen Einwendungen im Einschätzungsverfahren."